La ville et l'immobilier face à l'urgence climatique

Un livre qui apporte une vision transverse par des acteurs de premier plan sur les aspects sociaux, sociétaux, économiques, juridiques, fiscaux, assuranciels, financiers et techniques de la fabrication de la cité.

L’urgence climatique s’impose à notre civilisation, à chacun d’entre nous, à tous ceux qui fabriquent la Cité comme à tous les acteurs économiques. L’Accord de Paris, la Stratégie Nationale Bas Carbone en France, encadrent l’effort attendu de tous vers la décarbonation des activités. Comment l’immobilier pourra-t-il assumer sa part de l’objectif commun, et plus fondamentalement, contribuer à l’invention collective d’un monde nouveau et désirable ?

Comment décliner à la bonne échelle, pour les échéances 2030 et 2050, les objectifs nationaux mais aussi les objectifs internationaux d’abaissement des rejets carbonés, adaptant nos villes aux changements climatiques tout en les rendant plus résilientes aux évènements extrêmes ? L’engagement de la ville dans la décarbonation implique nécessairement sobriété, évolution des usages et des systèmes et solutions techniques.

En quoi le ZAN (zéro artificialisation nette) est un enjeu majeur, et comment le mettre en oeuvre ? Comment et dans quelles limites densité et compacité peuvent-elles apporter des réponses ? Quand devons-nous accepter de déplacer des zones bâties face aux risques extrêmes ? Comment métropoles et villes moyennes peuvent-elles contribuer chacune à son échelle à une transition juste ? Les points de vue du public et du privé se concentrent ici sur la ville française et européenne, avec un contrepoint sur les pays en forte croissance démographique et urbaine.

La métropole, désignée pendant des décennies comme un espace urbain complet, a montré ses limites. Son attractivité semble avoir perdu du lustre au profit de celle des villes moyennes, dont les échelles, les équilibres, la qualité de vie et le dynamisme seraient supérieurs à ceux des grandes métropoles. Les changements récents (coût de l’énergie, pénurie de matériaux, habitudes de travail post-Covid, nouvelles aspirations pour le logement etc.) pourront-ils nous aider à changer les pratiques dans le secteur du bâtiment et comment ? Quels nouveaux modèles économiques émergent pour financer cette transition écologique ?

La technologie et les innovations sont porteuses de solutions pour réduire massivement nos émissions de CO2. Mais toutes les technologies sont-elles pertinentes pour tous les projets ? À l’heure où il faut former massivement des artisans pour rénover notre parc immobilier, la généralisation de technologies ne risque-t-elle pas d’accroître la pénurie de personnes capables de les agencer et de les maintenir ? Les promoteurs et acteurs majeurs du BTP ne cessent d’alerter les pouvoirs publics et l’opinion sur l’effondrement historique et peut-être durable de la construction neuve en France. Si le neuf est moins écologique que la rénovation, cette crise a de nombreuses vertus. Mais l’obligation de rénover les passoires énergétiques, indispensable pour tenir nos engagements en matière de décarbonation, est-elle réaliste techniquement et financièrement en période de crise du logement ?

Les investissements « verts » prévus aujourd’hui par les acteurs de l’immobilier ne sont clairement pas à la hauteur de l’ambition européenne « Fit for 55 » : réduire nos émissions carbone de 55 % en 2030 par rapport à 1990. Pour le tertiaire, plus sensible et plus proche du marché financier, comment servir les besoins en financement dans un environnement de taux d’emprunt supérieurs aux rendements locatifs ? Est-ce que le marché est efficient pour financer cette transition : la taxonomie ne vise-t-elle que le top 15 % ou le top 30 % des actifs ? Entre les actifs centraux en sous-offre et les actifs excentrés obsolètes, il y a un immense ventre mou des actifs intermédiaires : qui s’en préoccupe ?

Cet ouvrage, auquel ont contribué des experts de grande expérience et de haut niveau, remet en question les configurations urbaines et les modèles de l’immobilier et du bâtiment face aux enjeux du changement climatique. Il oblige à s’interroger sur la logique des choix d’implantation des entreprises et des ménages, entre des territoires aux attributs et aux politiques contrastés, entre des approches immobilières restées classiques alors qu’elles doivent muter rapidement.

Quand on regarde les émissions de gaz à effet de serre liées au secteur du bâtiment, qui sont à peu près stables depuis trente ans, on mesure l’ampleur du chemin à parcourir. Face à cette tâche colossale, tous les leviers devront être mobilisés, et en particulier celui de la juste sobriété, élément clé de notre capacité à être à la hauteur de notre ambition, qu’elle soit foncière, énergétique, technologique, dans les constructions ou dans les choix économiques et politiques.